Vivir en Centenario: alquiler vs compra en pleno centro histórico

Centenario: el centro histórico que late con otro ritmo

Si caminás por la Carrera 4 entre Calles 9 y 12, te topás con una Cali que no es la de las discotecas de Juanchito ni los centros comerciales del sur. Acá el ladrillo visto, los balcones de madera y las fachadas republicanas cuentan historias de cuando la ciudad era una aldea grande. Centenario no es solo el barrio más antiguo de Cali: es el epicentro de una gentrificación light que está atrayendo a jóvenes profesionales e inversores que quieren apostarle al casco histórico.

Pero vivir acá no es para todos. El ruido de los vendedores ambulantes, la falta de parqueaderos y el estado de algunas fachadas son el precio que pagás por tener la Plaza de Caycedo a dos cuadras, el Gato de Tejada a cinco minutos caminando y una oferta cultural que ningún otro barrio de Cali te da. En mayo de 2026, el debate entre alquilar o comprar en Centenario está más vivo que nunca: mientras los precios de compra por metro cuadrado suben lentamente, los alquileres se dispararon por la demanda de nómadas digitales y trabajadores presenciales del centro.

Este artículo te va a contar, con datos concretos y sin vueltas, cuánto cuesta realmente vivir acá, qué ventajas y desventajas tiene cada opción, y qué conviene más según tu perfil. Si estás pensando en mudarte o invertir, esto te va a ahorrar varios dolores de cabeza.

Contexto: el renacer de un barrio con historia

Centenario nació a principios del siglo XX como el primer barrio planificado de Cali. Sus casas fueron diseñadas para albergar a familias adineradas que huían del bullicio del centro original. Hoy, esas mismas casas —muchas convertidas en apartamentos, oficinas o locales comerciales— son testigos de un fenómeno curioso: después de décadas de abandono, el barrio está viviendo un revival.

La Alcaldía de Cali ha impulsado proyectos de peatonalización y recuperación de espacio público en el entorno de la Plazoleta del Centenario y el Teatro Municipal. Eso, sumado a la apertura de cafés de especialidad, coworkings y galerías de arte, ha atraído a un perfil nuevo de residente: el joven profesional que trabaja en el centro o en modalidad híbrida y valora caminar al trabajo, tener acceso a cultura y no depender del carro para todo.

Pero ojo: esto no es una burbuja de lujo. Las propiedades en Centenario siguen siendo más accesibles que en barrios como Granada o El Peñón, pero están subiendo. Según datos del Observatorio Inmobiliario de Cali (primer trimestre de 2026), el precio promedio por metro cuadrado en Centenario es de $3.800.000 COP, mientras que en Granada ronda los $5.200.000 COP. La diferencia es notable, pero la brecha se está cerrando rápido.

Alquiler en Centenario: ¿cuánto vale vivir acá?

Si querés mudarte sin atarte a una hipoteca, el alquiler es la opción más flexible. En Centenario encontrás desde apartamentos tipo estudio hasta unidades de tres habitaciones, aunque el grueso de la oferta son apartamentos de 1 y 2 cuartos. Los precios varían según el estado del inmueble, la cercanía a la Plazoleta del Centenario y si incluye parqueadero (un lujo en este barrio).

Precios de referencia para alquiler (mayo de 2026)

• Apartamento de 1 habitación (40-50 m²): $1.200.000 – $1.800.000 COP mensuales. Incluye cocina pequeña, baño completo y sala-comedor. La mayoría no tiene parqueadero.
• Apartamento de 2 habitaciones (60-80 m²): $1.800.000 – $2.500.000 COP mensuales. Algunos incluyen parqueadero en edificios con sótano, pero son escasos.
• Apartamento tipo estudio (25-35 m²): $800.000 – $1.200.000 COP mensuales. Ideales para una persona que pasa poco tiempo en casa.

Los alquileres subieron un 12% respecto a 2024, impulsados por la llegada de trabajadores remotos que buscan vivir cerca de la zona cultural. Si encontrás un precio por debajo de $1.000.000 COP para un apartamento de 1 habitación, probablemente necesite reparaciones o esté en un edificio sin ascensor.

Ventajas de alquilar

• Flexibilidad total: Podés mudarte si el ruido te supera o si encontrás una mejor oportunidad en otro barrio.
• Sin gastos de mantenimiento mayor: El dueño se encarga de arreglos estructurales, tuberías o techos.
• Menor inversión inicial: Solo necesitás el primer mes de renta más depósito (generalmente un mes adicional).

Desventajas de alquilar

• No generás patrimonio: Cada mes pagás por un techo que nunca va a ser tuyo.
• Subidas de renta impredecibles: Los contratos suelen renovarse con incrementos del IPC (que en 2026 ronda el 6%), pero algunos dueños piden más.
• Restricciones de personalización: No podés pintar paredes, cambiar pisos o hacer remodelaciones sin permiso.

Comprar en Centenario: ¿inversión o capricho?

Comprar en Centenario es una apuesta a mediano y largo plazo. El barrio está en proceso de revalorización, pero no es una compra para especular a corto plazo. Las propiedades en buen estado se venden rápido, mientras que las que necesitan remodelación pueden ser una ganga si tenés presupuesto para arreglos.

Precios de referencia para compra (mayo de 2026)

• Metro cuadrado promedio: $3.800.000 COP. Varía según la calle: las propiedades frente a la Plazoleta del Centenario o cerca del Teatro Municipal pueden costar hasta $4.500.000 COP/m².
• Apartamento de 1 habitación (45 m²): Desde $150.000.000 hasta $200.000.000 COP, dependiendo del estado y la ubicación.
• Apartamento de 2 habitaciones (70 m²): Desde $240.000.000 hasta $320.000.000 COP. Los que incluyen parqueadero pueden superar los $350.000.000 COP.
• Casa antigua para remodelar (100-150 m²): Desde $350.000.000 COP. Requieren inversión adicional en estructura, instalaciones eléctricas y acabados.

Comparado con otros barrios céntricos, Centenario sigue siendo una opción más barata que San Antonio (donde el m² supera los $4.200.000 COP) o Granada. Pero ojo: la oferta es limitada. Muchos edificios son propiedad horizontal con cuotas de administración que van de $150.000 a $300.000 COP mensuales, dependiendo de los servicios (vigilancia, ascensor, zonas comunes).

Ventajas de comprar

• Patrimonio a largo plazo: Cada cuota del crédito hipotecario es inversión en un activo que probablemente suba de precio.
• Libertad de personalización: Podés remodelar, pintar, cambiar pisos o hasta convertir un apartamento en oficina si te nace.
• Potencial de revalorización: Con los proyectos de peatonalización y recuperación del centro, se espera que los precios suban entre un 8% y 12% anual en los próximos 5 años.

Desventajas de comprar

• Inversión inicial alta: Necesitás mínimo el 30% del valor de la propiedad como cuota inicial, más gastos de escrituración (cerca del 4% adicional).
• Riesgo de devaluación: Si el plan de renovación del centro se frena o si aumentan los problemas de seguridad, los precios podrían estancarse.
• Mantenimiento constante: Las propiedades antiguas requieren arreglos frecuentes: tuberías, techos, instalaciones eléctricas. Un presupuesto de $10.000.000 a $20.000.000 COP cada 5 años es realista.

Tabla comparativa: alquiler vs compra en Centenario

Para que la decisión sea más clara, acá una comparación rápida de los costos mensuales estimados para un apartamento de 1 habitación (45 m²) en Centenario, en mayo de 2026.

• Alquiler: $1.500.000 COP/mes (incluye servicios básicos si está incluido en el contrato; si no, sumá $150.000 COP adicionales). Sin cuota de administración si el dueño la asume.
• Compra con crédito hipotecario: Cuota mensual aproximada de $1.800.000 COP (para un crédito a 15 años con tasa del 12% EA, sobre un valor de $170.000.000 COP). Más cuota de administración ($200.000 COP) y servicios ($150.000 COP). Total: $2.150.000 COP/mes.
• Compra al contado: Solo cuota de administración ($200.000 COP) más servicios ($150.000 COP). Total: $350.000 COP/mes. Pero necesitás tener $170.000.000 COP líquidos.

La diferencia mensual entre alquilar y comprar con crédito es de unos $650.000 COP. Eso significa que, en 5 años, alquilando gastarías $9.000.000 COP más que comprando (sin contar el incremento del IPC). Pero ojo: si comprás, esos $9.000.000 COP se van en intereses bancarios, no en patrimonio puro.

Qué hacer en Centenario: la vida cultural al alcance de la mano

Vivir en Centenario no es solo tener un techo: es tener la ciudad a los pies. El barrio está a pasos de los principales puntos de interés del centro histórico.

Atracciones imperdibles

• Plazoleta del Centenario: El corazón del barrio. Ideal para sentarse a leer, tomar un café al aire libre o ver los eventos culturales que organiza la Alcaldía los fines de semana.
• Teatro Municipal Enrique Buenaventura: A dos cuadras de la Plazoleta. Ofrece obras de teatro, conciertos y danza. Las funciones van desde $20.000 COP hasta $80.000 COP.
• Museo del Oro Calima: En la Carrera 4 con Calle 7. Entrada gratuita los miércoles. Imperdible para entender la historia precolombina de la región.
• Iglesia de San Francisco: Una de las más antiguas de Cali. Su fachada colonial es perfecta para fotos.
• Gato de Tejada: A 10 minutos caminando hacia el sur. El monumento más famoso de la ciudad, con vista al río Cali.

Vida nocturna y cultural

Centenario no es tan fiestero como Granada o el Parque del Perro, pero tiene su encanto. Encontrarás bares de tapas, cafés de especialidad y algunos bares de jazz. El Bar El Zaguán (Calle 10 # 4-12) es un clásico para tomar cerveza artesanal y escuchar música en vivo los jueves. También está Café de la Plazoleta, ideal para un café con vista al parque.

Dónde comer y beber en Centenario

La oferta gastronómica en Centenario es variada, aunque no tan amplia como en el sur. Acá te dejo opciones para todos los presupuestos.

Comida rápida y económica

• La 14 (Sede Centro): En la Carrera 4 con Calle 10. Venden empanadas, pasteles y jugos naturales desde $3.000 COP.
• Piqueteadero El Sabor de la Abuela: En la Calle 9 entre Carreras 4 y 5. Platos típicos como bandeja paisa o sancocho desde $12.000 COP.

Restaurantes de media gama

• El Solar de la 10: Calle 10 # 4-25. Cocina fusión colombiana con influencia mediterránea. Platos desde $25.000 COP. Abierto de martes a domingo, 12pm-10pm.
• La Terraza del Centenario: En la Plazoleta del Centenario. Ofrece pizzas artesanales y hamburguesas gourmet. Precios desde $18.000 COP.

Cafés de especialidad

• Café del Centro: Carrera 4 # 11-30. Café de origen colombiano, filtrados y espresso. Un café americano cuesta $5.000 COP. Wifi gratis.
• La Tostadora: Calle 12 # 3-45. Tostan su propio café. Ideal para trabajar en la mañana. Abren de 7am a 6pm.

Cómo llegar y transporte en Centenario

Una de las grandes ventajas de vivir en Centenario es que no necesitás carro para moverte. El barrio está bien conectado con el sistema de transporte público y es caminable.

Transporte público

• MIO (Masivo Integrado de Occidente): Las estaciones más cercanas son la Estación Centenario (en la Carrera 4 con Calle 10) y la Estación San Pedro (en la Carrera 4 con Calle 12). Desde ahí podés tomar rutas hacia el sur (Unidad Deportiva, Menga) o hacia el norte (Terminal, Sameco). El pasaje cuesta $2.700 COP (2026).
• Alimentadores: Varias rutas de buses alimentadores conectan con la estación Centenario, facilitando el acceso desde barrios aledaños.

En carro o moto

Si tenés vehículo, el principal problema es el parqueadero. La mayoría de edificios no tienen estacionamiento, y los parqueaderos públicos cobran entre $4.000 y $6.000 COP por hora, o $30.000 COP por día. Algunos edificios nuevos ofrecen parqueadero por un costo adicional de $150.000 a $200.000 COP mensuales. Si no querés pagar eso, te toca dejar el carro en la calle, pero el riesgo de robos o rayones es alto.

A pie o en bicicleta

Centenario es perfecto para caminar. La mayoría de servicios (supermercados, bancos, farmacias) están a menos de 10 minutos. También hay ciclorrutas que conectan con el río Cali y el sur de la ciudad. La estación de bicicletas públicas (MIO Bici) tiene un punto en la Plazoleta del Centenario.

Tips locales para vivir en Centenario

Estos consejos te van a ahorrar plata, tiempo y dolores de cabeza si decidís mudarte acá.

• Revisá el estado de las tuberías antes de firmar: Muchas propiedades antiguas tienen tuberías de plomo o hierro que se tapan o rompen con facilidad. Pedí al dueño que muestre facturas de reparaciones recientes.
• Negociá el parqueadero: Si el edificio no tiene, preguntá en parqueaderos vecinos por tarifas mensuales. Algunos ofrecen descuentos si pagás por adelantado.
• Comprá en la galería de la Alameda: A 15 minutos caminando (Calle 8 con Carrera 8). Las frutas, verduras y carnes son más baratas que en supermercados. Ideal para ahorrar en el mercado.
• Usa tapones para los oídos si sos sensible al ruido: Los fines de semana hay eventos en la Plazoleta que pueden ser ruidosos hasta las 11pm. También hay vendedores ambulantes con parlantes.
• Invertí en una buena cerradura y rejas: Aunque el barrio es seguro comparado con otras zonas del centro, los robos a apartamentos en primeros pisos ocurren. No escatimés en seguridad.
• Conocé a tus vecinos: En Centenario hay una comunidad activa de residentes que se organizan para cuidar el barrio. Unirte al grupo de WhatsApp del edificio o del sector te mantiene al tanto de problemas y eventos.

Testimonio: vivir en Centenario según un residente actual

Andrés Felipe, 34 años, diseñador gráfico, vive en Centenario desde 2023.

"Me mudé acá porque mi oficina queda en la Carrera 4 con Calle 12 y caminaba 30 minutos desde mi apartamento en San Fernando. Encontré un estudio de 35 m² en la Calle 10 por $1.100.000 COP al mes, incluyendo servicios. Lo mejor es que puedo ir al trabajo en 5 minutos, y los fines de semana salgo a la Plazoleta a tomar café o al Teatro Municipal si hay función. Lo peor es el ruido: los sábados hay un señor que pone vallenato a todo volumen desde las 8am. Pero me acostumbré. Si tuviera que comprar, esperaría un par de años a que los precios se estabilicen. Por ahora, alquilar me da libertad para irme si el barrio cambia mucho."

Proyección a 5 años: ¿conviene comprar ahora o esperar?

El futuro de Centenario depende de dos factores: las políticas de renovación del centro histórico y la demanda de vivienda. En los próximos 5 años, se espera que el barrio siga atrayendo a jóvenes profesionales y pequeños inversores, lo que mantendrá los precios al alza.

Según un informe de la Cámara de Comercio de Cali (2025), el centro histórico podría recibir inversiones por $50.000 millones COP en proyectos de peatonalización, alumbrado público y mejoramiento de fachadas. Si esos proyectos se concretan, el valor del metro cuadrado en Centenario podría alcanzar los $5.000.000 COP para 2030. Si no, el crecimiento será más lento, de entre 5% y 7% anual.

• Si sos joven profesional y planeás quedarte menos de 3 años: Alquilá. No vale la pena el estrés de comprar y vender en corto plazo.
• Si pensás quedarte 5 años o más: Comprá, sobre todo si encontrás una propiedad en buen estado. La revalorización probablemente supere los costos de intereses.
• Si sos inversor: Buscá propiedades para remodelar. Comprar una casa antigua en mal estado por $300.000.000 COP, invertir $100.000.000 COP en arreglos y venderla en $500.000.000 COP es un escenario realista si el mercado sigue subiendo.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor alquilar o comprar en Centenario? La decisión depende de tu situación financiera y tus planes a largo plazo. Alquilar puede ser una buena opción si buscas flexibilidad, mientras que comprar es ideal si piensas quedarte a largo plazo. Investiga bien el mercado y los precios actuales antes de tomar una decisión.

¿Cuáles son los precios promedio de alquiler en la zona? En Centenario, los precios de alquiler pueden variar bastante. Un apartamento de una habitación puede costar entre $800.000 y $1.200.000 COP, mientras que uno de dos habitaciones oscila entre $1.200.000 y $1.800.000 COP, dependiendo de la ubicación y las comodidades (Fuente: Portafolio).

¿Qué servicios y amenities son comunes en los edificios de apartamentos? Muchos edificios en Centenario ofrecen servicios como vigilancia 24/7, zonas comunes, gimnasio y acceso a internet. Es importante verificar qué servicios están incluidos en el precio del alquiler o compra.

¿Qué tan accesible es el transporte público? Centenario cuenta con buenas opciones de transporte público. La cercanía a paradas de bus y estaciones del MIO facilita el desplazamiento dentro de la ciudad. Además, caminar por el centro histórico es una experiencia gratificante, llena de vida y cultura.

¿Es seguro vivir en Centenario? Como en cualquier zona urbana, la seguridad puede variar. Se recomienda estar atento a las horas y lugares donde te mueves. Hablar con los vecinos y conocer la comunidad puede ayudarte a sentirte más seguro. La presencia de cámaras y la vigilancia en algunas áreas también contribuyen a un ambiente más seguro.